Аренда "незарегистрированного" здания
Проблема:
Организация арендует у другой фирмы здание. Право собственности на данное имущество у организации-арендодателя еще не оформлено.
Вопрос:
Вправе ли организация, арендующая здание, учесть арендные платежи при налогообложении прибыли до регистрации права собственности на это здание собственником-арендодателем?
Мнение 1
А.З. Островская,
ведущий налоговый консультант ООО "Консалтинговая группа "Тане Оптима"
Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, о чем прямо сказано в ст. 608 Гражданского кодекса РФ. А право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Следовательно, арендодатель официально становится собственником здания только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
На этом основании чиновники делают вывод: до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу их противоречия нормам гражданского законодательства РФ. А значит, арендатор не вправе относить арендные платежи на уменьшение налогооблагаемой прибыли. Подобную позицию можно встретить в письмах Минфина России от 09.06.2008 N 03-03-06/1/399, от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025116. Причем аналогичный запрет чиновники накладывают и на коммунальные платежи по "незарегистрированной" недвижимости.
Однако, на мой взгляд, организация-арендатор вправе учесть арендные платежи при налогообложении несмотря на отсутствие факта регистрации права собственности на здание арендодателем. Как известно, НК РФ не ставит наличие расходов в зависимость от правомерности заключения договора аренды. Нарушение гражданского законодательства, выразившееся в заключении договора с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество не зарегистрировано, не влияет на право налогоплательщика учесть арендные платежи в составе расходов при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов на оплату аренды.
Поэтому в случае возникновения претензий со стороны налоговых органов арендаторы в судебном порядке могут отстоять свое право на признание расходов в виде арендных платежей. Арбитражная практика по данному вопросу складывается исключительно в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 по делу N А56-52896/2007, Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 по делу N А27-14782/2006-6).
Таким образом, ситуация спорная, и на практике у организаций-арендаторов могут возникнуть проблемы с налоговыми органами в случае отражения арендных платежей в налоговом учете до момента регистрации права собственности арендодателем. Конечно, как уже отмечено выше, арендатор может поспорить с проверяющими. Но для этого ему, вероятнее всего, придется обращаться с иском в суд. Не все организации готовы судиться. Поэтому во избежание споров с налоговыми органами можно прибегнуть к следующему способу оформления арендных отношений в данной ситуации. В ГК РФ существует норма, позволяющая сторонам устанавливать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (ч. 2 ст. 425 ГК РФ). На эту норму сами чиновники иногда указывают в разъяснениях. Например, Минфин России в письме от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3 отметил: "Если в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование". Такой же вывод содержится в других разъяснениях (письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2). Поэтому если в договоре аренды будет сказано, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, вероятность возникновения претензий со стороны налоговых органов к арендатору гораздо ниже, а то и вовсе отсутствует.
Мнение 2
Письмо Минфина России от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399*(1)
извлечение
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях исчисления налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в т.ч. земельные участки), а также затраты на приобретение имущества, переданного в лизинг.
На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.
В соответствии со ст. 209 и 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся его собственником, но управомоченным совершать такие операции.
Следовательно, до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу их противоречия нормам гражданского законодательства Российской Федерации.
По мнению Минфина России, расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
"Налоговый вестник", N 3, март 2010 г.
ДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДД
*(1) Текст официального документа приведен не полностью.