Арендные ловушки
Редкий бизнес может обойтись без офиса. При этом обоснованность расходов, которые несет компания, проверяющим бывает довольно сложно доказать. Юлия Лакша разобралась в бухгалтерских премудростях "съема" помещений и нашла несколько законодательных ловушек, в которые сами себя заводят офисные наниматели.
Итак, компания арендует помещение. Эти траты всегда учитываются при налогообложении прибыли. Согласно ПБУ 10/99 "Расходы организации" к ним относится достаточно широкий спектр затрат фирмы - главное, чтобы они приводили к уменьшению капитала организации, то есть участвовали в формировании ее финансового результата за отчетный период. И необязательно, чтобы ресурсы использовались только в производственной деятельности - затраты на другие нужды также признаются расходами в бухгалтерском учете.
Ловушка N 1. Неотделимые блага
Платежи за квадратные метры - не единственная трата, которую можно включить в расходы по налогу на прибыль. Когда предприниматель берет помещение в аренду, он рассчитывает получить во временную собственность офис, в котором комфортно работать. То есть это не только бетонная коробка с серыми стенами, но и линии связи, доступ в Интернет, подсобные помещения и комнаты отдыха. При этом оплачивает такие расходы арендатор и учитывает их на основании счетов, выставленных арендодателем. Водопровод, отопление и прочие удобства неотделимы от самого здания, то есть эксплуатировать его без них нет смысла. Но не нужно составлять акты об оказании услуг по аренде офиса каждый месяц: дело в том, существование арендных отношений и передачи имущества подтверждает договор аренды. Такие разъяснения дал Минфин России в письме N 03-03-04/1/742 от 9 ноября 2006 года.
Ловушка N 2. Коммунальные платежи платит собственник
В другом случае владелец помещения сам оплачивает бытовые услуги, если это соответствует условиям заключенного договора ренты. ФАС Уральского округа в постановлении N 09-921/08-С2 от 11 декабря 2008 года признал необоснованным довод налоговой инспекции о том, что организация не может включить в состав расходов затраты, связанные с оплатой коммунальных услуг, сданных в аренду помещений. Факт перечисления денежных средств был подтвержден представленными платежными поручениями и счетами-фактурами, выставляемыми поставщиками, к тому же факт оплаты проверяющими не оспаривается. Стоит отметить, что при этом именно налогоплательщик, а не его арендатор, оплачивал все указанные услуги.
Судьи исследовали материалы дела и пришли к выводу о том, что налогоплательщик обоснованно включил в состав вычетов расходы по содержанию магазинов, сданных в аренду, в том числе оплату электроэнергии, охраны и водоснабжения.
Включить в расходы по прибыли затраты по "коммуналке" могут и наниматель, и арендодатель, но при этом есть риск попасться при налоговой проверке.
Ловушка N 3. Неиспользуемое имущество
Бывает так, что переданное имущество не используется в деятельности арендатора, тогда проверяющие могут оспорить применение вычета по такой собственности. В судебной практике стоит обратить внимание на недавнее постановление ФАС Московского округа N КА-А40/3538-11-2 от 27 мая 2011 года по делу N А40-11927/10-4-48. В нем рассматривалась ситуация об отмене решения налогового органа. Дело в том, что проверяющие органы начислили налог на прибыль и НДС из-за занижения базы на суммы расходов по аренде скважин, добыча нефти на которых не велась, по оплате простоев и принятию к вычету сумм по аренде указанных скважин.
К счастью, служители Фемиды встали на сторону организации, поскольку все эти расходы были не только обоснованы, но и документально подтверждены, а "бездействующие" скважины использовались при разработке месторождений. Таким образом, если доказать, что имущество, взятое в аренду, хоть и не используется в производстве напрямую, но необходимо для деятельности компании, расходы по аренде такого имущества можно учесть при расчете налога на прибыль и НДС.
Ловушка N 4. Капремонт: чья обязанность?
Много споров с проверяющими вызовут вычеты по налогам, связанные с капитальным ремонтом арендованной собственности. В налоговой инспекции обращают внимание на обязанности, закрепленные между сторонами в договоре сделки, такой случай был рассмотрен уральскими судьями. В деле описан эпизод с ремонтом кровли, проведенный арендатором. Так, судьями был отклонен довод налоговиков о том, что отнесение затрат на капитальный ремонт на расходы организации является экономически не обоснованным, поскольку проведение ремонта является обязанностью владельца помещения (постановление ФАС Уральского округа N Ф09-6285/09-С3 от 17 сентября 2009 г.).
Но служители Фемиды напомнили инспекторам, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в ренту имущества, если иное не предусмотрено законом, а также другими правовыми актами или договором найма. Согласно материалами дела, которыми были подтверждены расходы по оплате капитального ремонта кровли переданных помещений, затраты компании были непосредственно связаны с исполнением условий договора аренды. Так что ФАС правомерно сделал вывод о том, что такие расходы являются экономически обоснованными, а значит, должны быть учтены при расчете налога на прибыль.
Ловушка N 5. Неотделимые улучшения учитывает владелец
Стоит отметить, что вопросы улучшения арендованного имущества, ремонта и доработок - самые проблемные для бухгалтеров. Ведь каждый нюанс конкретной ситуации может кардинально повлиять на объем налогов, уплачиваемых предприятием. Первая сложность, которая возникает при капитальном изменении собственности - вопрос определения плательщика расходов на стройку. Соответствующие условия можно прописать в договоре ренты, но после возникает вопрос, кто имеет право начислить амортизацию?
Арендодатель относит к расходам неотделимые улучшения сданного в ренту имущества, только если он возмещает получателю собственности расходы на их проведение. Начисление амортизации производятся только на те усовершенствования, которые связаны с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением собственности. В остальных случаях стоимость затрат на стройку списывается на расходы по статье 260 НК и увеличивает первоначальную стоимость сдаваемого имущества.
Ловушка N 6. Неотделимые улучшения учитывает арендатор
Если арендатор с согласия владельца произвел расходы на неотделимые улучшения взятых в безвозмездное пользование основных средств, он вправе начислять амортизацию на такие улучшения. При этом списывать стоимость можно и по собственности, взятой в аренду у физического лица.
Для определения нормы амортизации по измененному имуществу некоторые используют срок полезного применения ссуженной недвижимости или неотделимых улучшений - об этом говорится в письме Минфина России от 21 января 2010 года N 03-03-06/2/7.
Ловушка N 7. Обязательная регистрация
В заключение отметим, что все озвученные подсказки вполне можно применять в вашей деятельности, но лишь в том случае, если арендный договор прошел необходимую госрегистрацию, хотя и этот вопрос довольно спорный.
Напомним, что согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, если арендована недвижимость и договор заключен не менее чем на год, то необходима его государственная регистрация. Но судьи Поволжского округа решили, что эта норма не касается налогообложения предприятий (постановление N А12-12633/2009 от 05 марта 2010 г.). Дело в том, что арендная плата исключается из облагаемой прибыли и в том случае, когда договор аренды не зарегистрирован. Возможность признания расходов установлена подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, а в нем нет исключения для тех соглашений, по которым не проведена госрегистрация.
А вот в других регионах судьи придерживались другой точки зрения и соглашались с уменьшением прибыли. Несмотря на это, чиновники не принимают затраты за то время, пока договор не был удостоверен, а предприятиям грозят доначислениями (ФАС Московского округа N КА-А40/5545-09 от 25 июня 2009 г. и пр.).
Ю. Лакша
"Расчет", N 10, октябрь 2011 г.