Без торгов рука руку моет
На страницах газеты "эж-ЮРИСТ" автор одной из публикаций*(1) высказал предположение, что применение торгов в ходе предоставления земельного участка для строительства выгодно гринмейлерам - лицам, подающим заявку на участие в торгах с целью заработать на последующем ее отзыве в интересах инвестора, и органам власти, уполномоченным на распоряжение публичными землями. Однако с этим можно поспорить.
По материалам реального дела
ООО с 1993 года арендовало находящееся в муниципальной собственности здание кафе. На протяжении 15 лет аренды неоднократно обращалось в муниципалитет с просьбами о выкупе объекта или разрешении его реконструкции с использованием механизма инвестиционного контракта, однако получало отказ. В 2007 году муниципалитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора из помещения по мотиву существенного нарушения условий договора аренды. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, однако ФАС Волго-Вятского округа принятые по делу судебные акты отменил ввиду отсутствия доказательств нарушения условий договора и истечения срока исковой давности.
Вступивший в силу 4 августа 2008 года Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дал арендатору надежду на возможность выкупить здание. Однако объект недвижимости заблаговременно (за месяц до вступления закона в силу) был включен муниципалитетом в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что вывело данный объект из сферы действия Закона N 159.
Учитывая эти обстоятельства, ООО обратилось в муниципалитет с просьбой предоставить здание в аренду на новый срок (поскольку включенное в упомянутый перечень имущество как раз и предназначено исключительно для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства). Однако в предоставлении здания в аренду было отказано, и общество решением арбитражного суда было выселено из здания в связи с окончанием срока аренды.
Заявление общества об оспаривании отказа в предоставлении здания в аренду на новый срок было оставлено без удовлетворения судами первой и апелляционной инстанций, которые пришли к выводу о том, что муниципалитет как собственник имущества волен распоряжаться им по своему усмотрению, а включение здания в специальный перечень не создает обязанности предоставить его в аренду. ФАС Волго-Вятского округа решения нижестоящих судов оставил без изменения, указав на нарушение заявителем ряда формальных требований при подаче обращения о предоставлении здания в аренду.
Устранив данные нарушения, общество вновь обратилось в муниципалитет с просьбой предоставить здание в аренду. Однако к этому времени здание уже было исключено из утвержденного в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ Перечня.
Арбитражный суд Нижегородской области, рассмотрев очередное заявление ООО, сделал вывод, что действия органов местного самоуправления по включению здания в Перечень имели исключительной целью воспрепятствование реализации арендатором права выкупа здания, и применил абз. 2 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, признав за заявителем право выкупа здания в порядке Закона N 159. Суды апелляционной и кассационной инстанций, однако, с таким выводом не согласились, отменив решение Арбитражного суда Нижегородской области.
Двойной отказ
В период рассмотрения дела судом кассационной инстанции орган местного самоуправления опубликовал в СМИ сообщение о том, что занятый спорным зданием кафе земельный участок предоставляется в аренду третьему лицу с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства гостиницы. В ответ на данную публикацию ООО также обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении этого земельного участка в аренду для тех же целей. Муниципалитет обществу отказал, мотивируя отказ тем, что предоставление участка с предварительным согласованием места размещения объекта предполагает его предоставление первому лицу, обратившемуся с заявкой.
Посчитав такой отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. Решением Арбитражного суда Нижегородской области в удовлетворении требований обществу было отказано. В обоснование отказа суд первой инстанции сослался на отсутствие оснований для предоставления спорного земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды, поскольку в силу правила п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется для инвесторов-застройщиков на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Также суд указал, что публикация информации о возможности предоставления в аренду находящегося в муниципальной собственности спорного земельного участка осуществлена исключительно в целях информирования населения и лиц, права которых может затронуть строительство гостиницы, о состоявшемся акте выбора земельного участка в порядке п. 3, 4 ст. 31 ЗК РФ и права и законные интересы заявителя фактом предстоящего строительства здания гостиницы на спорном земельном участке никоим образом не нарушены.
Вынося указанное решение, суд не принял во внимание следующие обстоятельства:
- спорный земельный участок был несвободен (на нем располагалось муниципальное здание);
- границы участка были сформированы задолго до обращения третьего лица (участок был поставлен на кадастровый учет в 2007 году);
- третье лицо не потратило ни копейки на реализацию процедуры формирования земельного участка.
Примечательно, что указанное судебное решение состоялось уже после принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10 "Земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен предоставляться на торгах, если подано несколько заявлений о предоставлении этого участка с предварительным согласованием места размещения объекта".
Первый арбитражный апелляционный суд своим постановлением оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, сделав вывод об отсутствии у ООО заинтересованности в предоставлении участка.
Спор продолжается...
Приведенный пример показывает, как правовые инструменты, созданные в общем-то для обеспечения реализации прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности (возможность льготного выкупа арендуемых объектов недвижимости, создание фондов имущественной поддержки малого предпринимательства, возможность предоставления земельного участка для строительства без торгов), используются органами местного самоуправления не в интересах муниципального образования и субъектов предпринимательской деятельности, а вопреки им.
Предоставление земельных участков для строительства без торгов - один из таких инструментов, позволяющий органам власти и местного самоуправления предоставлять участки тем лицам, которым они сочтут нужным, в отсутствие каких-либо четких критериев выбора претендентов и порой вопреки интересам муниципального образования. Именно поэтому изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10 правовая позиция представляется обоснованной.
Таким образом, решение вопросов застройки территории поселения по принципу "очередности подачи заявок" - не самый эффективный способ обеспечить баланс частных и публичных интересов. Зачастую именно проведение торгов по продаже права аренды участка наименее выгодно органам, распоряжающимся публичными землями, поскольку не позволяет гарантировать предоставление участка конкретному лицу, а предполагает относительно открытую процедуру выбора претендента на обладание земельным участком. Понесенные при формировании земельного участка затраты, как правило, с лихвой компенсируются за счет доходов, полученных от реализации права аренды на торгах. А что касается гринмейлеров, то ни у кого нет желания из-за них отказаться от института торгов. Бороться с таким явлением нужно другими способами.
Что касается спора коммерческой организации и муниципалитета - точка в нем еще не поставлена. Состоявшиеся по делу судебные акты будут оспариваться заявителем в кассационном порядке. В отличие от предпринимателя О.П., "права которого столь успешно защитил Президиум ВАС РФ", заявитель по данному спору (в рамках которого по нескольким делам состоялось порядка полутора десятков судебных постановлений) участвует в каждом процессе, и его заинтересованность в осуществлении хозяйственной деятельности на спорной площадке сомнений не вызывает.
Н. Андрианов,
руководитель юридического
отдела, ст. преподаватель
кафедры гражданского права
и процесса Нижегородской
правовой академии,
г. Нижний Новгород
"эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2011 г.
ДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДД
*(1) М. Попов. Да здравствуют торги? эж-ЮРИСТ. 2010. N 41. С. 9.