Бизнес-квартира: перевод из жилого фонда в нежилой
Нередко, вместо того чтобы брать в аренду офисы в бизнес-центрах, фирме удобнее приобрести обыкновенную квартиру на первом этаже и перевести ее из жилого фонда в нежилой. Для того чтобы такой шаг упростил работу компании, а не добавил ей проблем, необходимо соблюдать специально установленные правила.
Выясним, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и перевести в нежилой фонд, а не брать ее в аренду, притом что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.96 г. N 6/8 сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными. Соответственно подобные затраты любой компании будут признаны экономически не обоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (письмо Минфина России от 28.10.05 г. N 03-03-04/4/71).
К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей: "...любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий" (постановление ФАС Московского округа от 8.05.02 г. N КГ-А40/2777-02).
Таким образом, аренда квартир под офисы, вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, то лучше его сразу выкупить и перевести из жилого фонда в нежилой.
По общему правилу жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это могут быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).
Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Квартира - это обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (п. 2. ст. 16 ЖК РФ). Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Что касается определения понятия "нежилое помещение", то оно в законодательстве не представлено. Поэтому в данном случае целесообразно будет ограничиться общим утверждением, согласно которому нежилое помещение - это объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Сразу отметим, что отечественное законодательство не препятствует использованию собственного жилого помещения для ведения бизнеса. Например, п. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Однако предприятиям в большинстве случаев придется переводить квартиру в нежилой фонд. Общий порядок такой процедуры определен жилищным законодательством. Конкретный перечень инстанций, согласие которых необходимо получить в данном случае, чаще оговаривается в региональном законодательстве. Кроме того, определенные нюансы могут зависеть и от типа строения. Например, если помещение на первом этаже здания, которое охраняется как исторический памятник, планируется использовать под магазин, то понадобится получить согласие соответствующего ведомства.
ЖК РФ не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен собрать соответствующий пакет документов.
Прежде всего это заявление о переводе помещения, которое составляется по установленной законом форме с обязательным указанием адреса переводимого помещения и реквизитов фирмы-заявителя, причины перевода и цели использования площадей после того, как оно станет нежилым.
К заполненному заявлению прикладывается подлинник или чаще всего нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на переводимое помещение, например договор, на основании которого была приобретена квартира, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Также необходимы будут план переводимого помещения и поэтажный план дома. Наконец, заявитель должен будет предъявить проект переустройства и (или) перепланировки помещения - в том случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого.
Заявителю органом, осуществляющим перевод помещений, выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения, после чего ему остается ждать решения, которое принимается в течение 45 дней, и не позднее чем через три рабочих дня после его принятия должно быть доведено до заявителя. Делается это путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе жилого помещения в нежилое или отказе.
Отметим, что органы, осуществляющие перевод помещений, не вправе требовать какие-либо иные документы сверх перечисленных, в противном случае судьи, скорее всего, признают действия чиновников незаконными (постановление ФАС Уральского округа от 23.05.06 г. N Ф09-4051/06-С3) на основании п. 3 ст. 23 ЖК РФ.
Переустройство или перепланировка могут включать в себя, в частности, перенос и разборку перегородок, дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.03 г. N 170). Здесь следует обратить внимание на то, что лучше не начинать такие работы до получения разрешения о переводе помещения в нежилой фонд, поскольку без этого разрешения переустройство или перепланировка являются самовольными (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В п. 2 ст. 29 ЖК РФ сказано, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Однако ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает такую ответственность только для граждан. В отношении юридических и должностных лиц никаких санкций законодательством не предусмотрено, поэтому максимум, что может грозить поторопившемуся предприятию, - это отказ в переводе.
Однако если все эти действия выполняются на основании проекта, согласованного с главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города, то перепланировка, начатая до получения разрешения, может и не повлечь негативных последствий (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4.12.07 г. N Ф04-8302/2007(40655-а27-31).
Отметим также, что хотя согласие жильцов относительно перепланировки или перевода квартиры в нежилое помещение необязательно, то оно не будет лишним. Дело в том, что ЖК РФ не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому жилью. Однако в случае возникновения спора или каких-либо трений оно может стать дополнительным аргументом в пользу предприятия.
Перевод помещения из жилого в нежилое ограничен в трех случаях. Во-первых, если доступ к этим площадям невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другой жилплощади, а техническая возможность оборудования такого доступа отсутствует. Во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения и используются в качестве места постоянного проживания. И последнее - если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в квартире кто-то прописан).
Обратите внимание, что дополнительное ограничение введено для квартир в многоквартирном доме. Теоретически такой перевод возможен вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира, однако на практике он возможен получиться только в том случае, если квартира расположена на первом этаже. В противном случае перевод осложняется требованием, согласно которому все площади, которые расположены непосредственно под этой квартирой, не должны являться жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Процедура оформления перевода помещений из жилого в нежилое более детально регламентируется на уровне местного законодательства.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа представлен в ст. 24 ЖК РФ: сюда относится непредставление всех необходимых документов, подача бумаг в ненадлежащий орган, несоблюдение условий перевода и несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства (ст. 24 ЖК РФ).
Отметим, что решение об отказе обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого оно вынесено.
Положительное решение подтверждает перевод помещения и является основанием для использования площадей в качестве нежилых. Если планировалось переустройство, то, как уже было отмечено, разрешение становится основанием для начала соответствующих работ, а перевод квартиры в нежилое помещение произойдет уже после подписания акта приемочной комиссией. Иногда чиновники сами указывают на необходимость проведения переустройства помещения, отражая данные рекомендации непосредственно в решении (п. 6 ст. 23 ЖК РФ).
В заключение отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, так или иначе сопряженные с шумом, ранее 9 ч и заканчивать их позднее 19 ч (п. 2.7 приложения N 4 к постановлению Правительства Москвы от 8.02.05 г. N 73-ПП).
Д. Шевчук,
заместитель генерального директора "Кредитный брокер deniskredit.ru"
"Финансовая газета", N 45, ноябрь 2009 г.