Организация (арендодатель) заключила с контрагентом (арендатор) договор аренды здания. Впоследствии организация заключила с третьим лицом договор продажи здания. Вправе ли арендодатель (продавец) по соглашению с арендатором изменить условия договора аренды здания после заключения договора продажи здания и до момента государственной регистрации перехода права собственности?
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как определено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом в силу п. 1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Частью 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (абз. 2 ч. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В п. 14 ранее действовавшего постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" было разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Данное постановление было признано утратившим силу на основании постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.10 г. N 23 в связи с принятием нового постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.10 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
В п. 60 Постановления N 10/22 отмечено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Рассматривая схожую ситуацию, Пятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 30.06.08 г. N 05АП-84/2008 указал, что соглашение лиц, направленное на изменение условий ранее заключенного договора, является сделкой по изменению договора (по изменению гражданских прав и обязанностей сторон по договору), связанной с распоряжением указанного в договоре имущества. В этой связи продавец не имеет законных оснований для внесения изменений в договор аренды после заключения договора продажи недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности.
Косвенным образом данную позицию подтверждает постановление ФАС Московского округа от 30.10.07 г. N КГ-А41/9758-07-1,2, в котором отмечено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Постановлением Президиума ВАС РФ от 22.04.08 г. N 16977/07 данное постановление оставлено без изменения.
Материал подготовлен специалистами
Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения
15 декабря 2011 г.
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2011 г.