Год складов не строить
Из-за спада спроса на аренду складских помещений большинство строек новых складских и логистических комплексов в стране заморожены. Заканчивается реализация небольшой части начатых до кризиса проектов. В 2010 году строительные работы начнутся лишь на нескольких новых комплексах. Оживление строительства складских объектов аналитики ожидают в начале 2011 года.
Рынок складской недвижимости после кризиса
Основным фактором, который определил развитие рынка складской недвижимости России в 2009 году, по мнению большинства экспертов, стал мировой финансовый кризис. Снижение арендных ставок и цен ярче всего проявилось в первой половине 2009 года. Так, в Москве и Московской области ставки снизились до 30%, в Санкт-Петербурге - до 35%, в разных районах Нижнего Новгорода - от 15 до 27%. В Новосибирске падение ставок составило 23%, в Ростове-на-Дону - 30-50%, в Краснодаре - 25-35% и т.д. В столице средневзвешенная арендная ставка сегодня составляет не более $ 100 за кв. м, в Санкт-Петербурге - 90-100, по регионам России - до $ 90. Что касается цен продажи, то они понизились на 5-20%, однако особой роли это не сыграло: по данным Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, сделки купли-продажи индустриальной недвижимости в 2009 году были единичными.
Примечание. Если объемы предложения будут расти в связи с выходом новых объектов на рынок, процент свободных площадей в них может увеличиться в полтора-два раза. На смену "рынку арендодателя" уверенно приходит "рынок арендатора".
Как заметил Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank, в конце 2008 года активность на рынке складской недвижимости была слабой, арендаторы оттягивали принятие решений о заключении контрактов, ожидая дальнейшего понижения ставок.
Во втором полугодии 2009 года началась реализация отложенного спроса конца 2008 и начала 2009 годов: только по Москве объем арендованных площадей вырос в 2,5 раза. Но доля вакантных площадей, как замечает Татьяна Романчева, все еще остается высокой - в Москве этот показатель хотя и уменьшился с 15 до 11,6%, в пересчете на квадратные метры совсем не мал (общий объем предложения высококачественных складов на конец года в Московской области - 5,73 млн. кв. м). В Санкт-Петербурге пустуют 15% площадей (против 22,3% в середине 2009 года), в Астрахани - 31%, в Новосибирске и Уфе - 30%, в Самаре в новых комплексах уровень свободных площадей составляет 50%. В целом по рынку свободно 18-20%, а в Екатеринбурге, по оценкам участников рынка, вакантно до 50% складов.
Сделки стали единичными
По данным Jones Lang LaSalle, в 2009 году из-за кризиса средний объем сделок сократился до 7 000 кв. м. Однако, как из любого правила, имеются исключения. Среди крупнейших сделок - аренда компанией Deere & Company (производитель колесных тракторов и комбайнов для сельского хозяйства) 45 тыс. кв. м в первой фазе индустриального парка "Южные врата". Логистический оператор "ПРВ Групп" арендовала 30 тыс. кв. м складских площадей в "МЛП Подольск". Срок договора аренды - 5 лет. Компания Major Terminal арендовала 15 000 кв. м в логистическом парке "Истра". "Меридиан Логистик" (Петербургский логистический оператор, специализирующийся на доставке алкогольной продукции) арендовала складской комплекс класса "А" в г. Мытищи Московской области общей площадью 10 000 кв. м. Partner Logistics взяла в аренду 13 тыс. кв. м морозильных помещений в комплексе "Агротерминал" на пять лет.
Уже в начале 2010 года на рынке складской недвижимости России заключена крупнейшая за последние годы сделка. Сеть "Эльдорадо" договорилась с PNK Group об аренде 67,2 тыс. кв. м складских и офисных площадей в логистическом комплексе "ПНК-Чехов". Комплекс, общая площадь которого превысит 300 тыс. кв. м, строится в несколько этапов: первая фаза была введена в эксплуатацию весной 2009 года, строительство второй и третьей фаз будет завершено в течение 2010 года.
Единичные крупные сделки совершались и в регионах. Так, компания "Евразия логистик" сдала в аренду дистрибьютору хозтоваров "Гала-Центр" 17 тыс. кв. м складских площадей класса "А" в логопарке "Пышма" под Екатеринбургом. X5 Retail Group арендовала 13 109 кв. м в Казани в центре "PLK" и 10 511 кв. м. в Ростове-на-Дону в ЛЦ Megalogiх. В Новосибирске FM Logistiс заняло 10 625 кв. м. складов Megalogiх.
Глубокая заморозка
Перед кризисом в регионах было заявлено множество проектов логистических центров и складов. Только в Нижнем Новгороде инвестиционный совет при губернаторе области одобрил более 150 заявок на строительство складских комплексов. Аналогичная ситуация была и в других регионах России. Однако на деле реализованы лишь единичные проекты. Большинство строек было заморожено, девелоперы сосредоточилось на реализации проектов, готовность которых достигла 50% и более.
По данным аналитиков, инвестиции в складскую недвижимость в 2009 году упали до нуля. За весь 2009 год не было отмечено ни одной инвестиционной сделки. С рынка ушли западные инвесторы. Тем не менее в 2009 году в Москве и Московской области было введено в эксплуатацию 745,7 тыс. кв. м складских площадей. Среди крупнейших проектов: индустриальный парк "Восточный", третья и четвертая очереди логистического парка "Истра" (девелопер обоих проектов - ГК "Эспро"), логистический комплекс в Лобне (40 тыс. кв. м), который строит Brac Capital, первая фаза Trilogy Park Tomilino (41 тыс. кв. м), пятитемпературный агротерминал на Симферопольском шоссе "ПНК-Чехов".
Примечание. В условиях кризиса новые проекты потеряли для инвесторов смысл: при упавших на треть ставках затраты на строительство уже не окупаются арендой, к тому же нет уверенности в том, что даже на эти низкие ставки найдутся арендаторы и новый склад не будет пустовать.
В Санкт-Петербурге в 2009 году было введено в эксплуатацию 23 складских объекта общей площадью свыше 280 тыс. кв. м. Даже в условиях падения объема грузопотоков компании Санкт-Петербурга продолжали интенсивную реализацию проектов в области строительства терминально-складской инфраструктуры.
В Тюмени запущена первая очередь логистического центра с цехом по глубокой переработке мясной, овощной и рыбной продукции. Это совместный инвестиционный проект правительства Тюменской области и НО "Региональный фонд развития Ямала". В 2009 году на строительство центра из областного бюджета Тюменской области было выделено 300 млн. руб.
В Нижнем Новгороде в 2009 году введены вторая очередь складского комплекса "Алиди" и первая очередь "Кстовского индустриального парка" (около 30 тыс. кв. м). Более 75% складских площадей уже заняла компания "М. видео".
В Екатеринбурге в 2009 году не состоялось запуска ни одного логистического терминала. Чуть лучше ситуация в Ростове-на-Дону, где 80% заявленных проектов складских комплексов на сегодня заморожены. В Краснодарском крае российская дочерняя компания международной Eastfield Group - ООО "Истфилд Лоджистикс" - фактически остановила разработку проекта строительства логистического терминала Eastfield Park Krasnodar. Ранее компания заявляла о планах сдать первую очередь складского комплекса общей площадью около 98 тыс. кв. м уже во II-III квартале 2009 года, вторую - в конце 2009 - начале 2010 годов. Инвестиции в этот проект должны были составить 1,3 млрд. руб.
Строительные планы на 2010 год
Многие эксперты уверяют, что новых крупных складских проектов в 2010 году не появится. Потихоньку девелоперы продолжат достраивать те комплексы, что были намечены на 2009 год. В Московской области это вторая очередь индустриального парка "Восточный" (общая площадь 121 тыс. кв. м), вторая и третья фазы складского комплекса "ПНК Чехов" (общая площадь 120 тыс. кв. м), вторая фаза индустриального парка "Южные врата" общей площадью 75 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков Praedium ONCOR International, на 2010 год в Московской области запланирован ввод примерно 450 тыс. кв. м качественных складских помещений. Еще 650 тыс. кв. м - это "замороженные" объекты, срок ввода которых девелоперами не определен. Причем, по мнению руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Ольги Павлик, в действительности, скорее всего, будет введено в эксплуатацию 200-250 тыс. кв. м складских помещений.
В Санкт-Петербурге, по данным главы комитета по транспортно-транзитной политике администрации города Николая Асаула, в течение 2009 года были согласованы заявки на строительство новых складов 26 инвесторами. Реализацию планируется начать в 2010 году. Среди уже озвученных проектов - логистический парк во Всеволожском районе Ленинградской области близ трассы КАД, который на территории около 2 Га намерено построить ЗАО "Строительный трест".
В Тюмени на вторую половину 2010 года намечен запуск второй очереди логистического центра с цехом по глубокой переработке мясной, овощной и рыбной продукции. В Тамбовской области в 2010 году ЗАО "Тандер", представляющее собой операционную компанию розничной сети "Магнит", намерено сдать в эксплуатацию логистический центр площадью 26,5 тыс. кв. м. Согласно планам развития логистического рынка в Екатеринбурге в 2010 году в эксплуатацию будет введено четыре крупных логистических терминала. Два из них будут запущены в I квартале 2010 года - "Терминал Чкаловский" площадью 42 тыс. кв. м и логистический центр "Русь" (22,6 тыс. кв. м.). В III квартале 2010 года запланирован пуск ОАО "Европейско-азиатский международный транспортно-логистический центр", а в IV квартале - МПСФ "Модуль". Таким образом, общая площадь складской недвижимости Свердловской области в 2010 году достигнет 1 млн. 611 тыс. кв. м.
В Ростовской области в 2010 году планируется начать строительство логистического центра ООО "Торг-Сервис-Премиум" (20 тыс. кв. м). В настоящее время проводится работа по переводу земельного участка из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности и иного назначения". Ввести центр в эксплуатацию планируется в 2011 году.
ООО "Евротранс" планирует в 2010 году строительство крупного логистического центра в Динском районе Краснодарского края. Инвестировать в проект компания намерена 250-350 млн. руб. собственных средств. Под строительство уже выделено 10 Га земли. Планируется, что комплекс будет включать в себя складские помещения общей площадью 20 тыс. кв. м, а также площадки под контейнеры. На данный момент "Евротранс" завершило оформление аренды на земельный участок сроком на пять лет и приступило к подготовке проектной документации.
В Пермском крае в 2010 году начнется строительство индустриального парка "Звездный". ООО "Пермская логистическая группа" и ООО "УК "Император" планируют инвестировать в создание индустриального парка $ 400 млн. На его территории будут возведены склады класса "А" площадью в 400 тыс. кв. метров и комплекс производственных объектов. В Свердловской области продолжит реализовываться проект "Евро-азиатского международного транспортно-логистического центра". Инвестиции уже составили 397 млн. руб. К настоящему моменту разработана проектно-сметная документация, построены контейнерный терминал мощностью 50 тыс. TEUs в год и первый типовой складской комплекс площадью 10 тыс. кв. м.
Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" планирует завершить строительство логистического центра в Адыгее, работы по которому приостановлены в феврале прошлого года.
Восстановление рынка ожидается через год
Специалисты советуют проследить за сделками, которые будут заключаться в I-II кварталах 2010 года. Если не будет заметного спада, рынок недвижимости в конце 2010 года с вероятностью 80% оживится, хотя и не до докризисного уровня. По мнению Юрия Тараненко, директора "Миэль - Коммерческая недвижимость", с развитием основных экономических показателей арендаторы будут чувствовать недостаток предложений, что повлечет за собой увеличение спроса на качественные складские помещения. К этому времени сократятся в два-три раза и объемы незанятых площадей.
Примечание. Аналитики-оптимисты уверены, что если уровень потребления конца 2009 года сохранится, то нехватка предложения может наступить в конце 2010 - начале 2011 годов.
Тем временем, по прогнозам группы аналитиков, в некоторых городах уже к 2012 году может возникнуть дефицит индустриальной недвижимости. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области с большой долей вероятности дефицита не возникнет, так как на момент кризиса рынок складской недвижимости там был "перегрет" перепроизводством примерно на 20-25%. В таких городах-миллионниках, как Екатеринбург, Новосибирск и Казань, баланс спроса и предложения может наступить в 2012 году, так как здесь есть заделы складской недвижимости. В городах-миллионниках с менее развитым рынком складской недвижимости (Нижний Новгород, Воронеж, Саратов, Краснодар, Красноярск, Иркутск) возможен как дефицит, так и паритет спроса и предложения. Но все эти прогнозы могут быть справедливы лишь в ситуации постепенной стабилизации мировой экономики.
Ю.В. Воронцова,
эксперт журнала "Руководитель строительной организации"
"Руководитель строительной организации", N 3, март 2010 г.