Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
В соответствии с гражданским законодательством право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Данная обязанность по регистрации возлагается также на федеральные бюджетные учреждения, в том числе силовые ведомства. Рассмотрим в статье особенности осуществления государственной регистрации недвижимого имущества.
В статье 131 ГК РФ приведены только общие положения в отношении обязанности проведения государственной регистрации недвижимости. Более полный порядок регистрации изложен в Федеральном законе N 122-ФЗ*(1). В дополнение к данному закону Правительством РФ издано Постановление N 648*(2).
В начале стоит отметить, какое имущество относится к недвижимому и подлежит государственной регистрации. Его определение дано в ст. 1 Федерального закона N 122-ФЗ, исходя из которого под указанным имуществом понимаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Основываясь на приведенном перечне имущества, контролирующие органы при проведении ревизий (проверок) уделяют особое внимание вопросам государственной регистрации недвижимости.
Органы государственной регистрации
Для проведения государственной регистрации недвижимости бюджетные учреждения должны обратиться к соответствующим органам.
Внимание! Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии) и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (абз. 1 ст. 9 Федерального закона N 122-ФЗ).
В обязанности указанных государственных органов входит выполнение следующих функций:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
- государственная регистрация прав;
- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
- выдача информации о зарегистрированных правах;
- принятие на учет в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, бесхозяйных недвижимых вещей;
- выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Единый государственный реестр
Как отмечалось в начале статьи, права бюджетных учреждений на недвижимость возникают после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Что представляет собой данный реестр? Исходя из правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, он представляет собой документ, который состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Разделы Единого государственного реестра прав идентифицируются в нем государственным учетным номером, присвоенным объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета.
Каждый раздел состоит из трех подразделов (п. 8 Федерального закона N 122-ФЗ).
В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному Федеральным законом N 122-ФЗ и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.
В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.
В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.
Этапы государственной регистрации
Осуществление государственной регистрации можно разделить на несколько этапов (п. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ):
1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Стоит отметить, что иные действия орган государственной регистрации не вправе совершать. Однако судебная практика показывает, что имеют место выполнение органами государственной регистрации обязанностей не входящих в их компетенцию.
Так в Постановлении ФАС ЦО от 22.02.2008 N А64-2568/07-11 рассмотрена кассационная жалоба Управления федеральной регистрационной службы по субъекту РФ (далее - УФРС) на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о признании незаконным отказа в государственной регистрации недвижимого имущества.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.
Согласно п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ регистрационная служба проводит правовую экспертизу документов (проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти) и проверку законности сделки.
Правовой анализ вышеприведенных норм права позволил судебным инстанциям сделать обоснованный вывод, что действующим законодательством не предоставлено права органам по регистрации вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке и давать оценку условиям договора. Также УФРС по субъекту РФ, не вправе было давать оценку предшествующим заключению договора купли-продажи документам, а именно публикациям о торгах, протоколам о торгах, протоколу об итогах рассмотрения заявок на публичное предложение о продаже имущества.
Итогом пройденной государственной регистрации недвижимого имущества для бюджетных учреждений должно стать получение свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Документы для государственной регистрации
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов (п. 3 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ).
Заявление на государственную регистрацию подается от имени правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ). Стоит отметить, что при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Внимание! Государственная регистрация прав РФ, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины (абз. 2 п. 3 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ).
Примерный перечень представляемых документов дан в п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ. Руководствуясь этим перечнем, бюджетные учреждения обязаны предоставлять следующие документы:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта. Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом N 122-ФЗ и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
К сведению. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
При представлении документов на государственную регистрацию бюджетные учреждения должны учитывать требования, предъявляемые к указанным документам, установленные ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ, а именно:
1. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
2. Представляемые документы должны быть написаны разборчиво без ошибок. Если же представленные документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, повреждения, а также они заполнены карандашом, принятие их на государственную регистрацию не производится.
3. Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
4. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
5. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после ее осуществления возвращается правообладателю.
6. Если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
Если по прошествии государственной регистрации в объект недвижимого имущества вносятся изменения, которые необходимо указать в подразделе I Единого государственного реестра прав, эти уточнения вносятся в реестр без повторной регистрации. Однако такое возможно только в случае представления органом кадастрового учета документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества, а также на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта объекта или прилагаемой кадастровой выписки о нем, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения об объекте (п. 4 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
После получения заявления и соответствующих документов должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Приостановление и отказ в государственной регистрации
Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество представлены в ст. 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
Рассмотрим основания для приостановления регистрации.
1. Приостановление может быть произведено, если у государственного регистратора есть сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации. В таком случае он в целях получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов доводит до сведения заявителя информацию о приостановлении регистрации (п. 1 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ).
Внимание! Срок приостановления государственной регистрации в указанном выше случае не может превышать одного месяца. Если за указанный период не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ).
2. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть произведено согласно заявлению правообладателя (бюджетного учреждения), в котором указываются причины, послужившие принятию такого решения, и срок приостановления. При этом стоит учесть, что срок не должен превышать трех месяцев (п. 3 Федерального закона N 122-ФЗ).
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 3 Федерального закона N 122-ФЗ).
4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена на основании определения или решения суда с внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Срок уведомления заявителя о приостановлении государственной регистрации - не более пяти рабочих дней.
Рассмотрим судебную практику по основаниям приостановления и дальнейшего отказа по основаниям ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ.
Так, в Постановлении ФАС УО от А07-7522/2007 рассмотрена кассационная жалоба УФРС по субъекту РФ на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о неправомерном отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Рассмотрев материалы дела, ФАС УО не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как установлено судами УФРС, на основании заявления организации была приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество до 13.07.2006 в связи с необходимостью исправления отдельных документов. 14.08.2006 УФРС отказала организации в регистрации по основаниям, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям, установленным ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ, поскольку Распоряжение Минимущества РФ от 06.11.2003 N 6182-р не содержит данных о площади объектов, а также в перечне и выписке из реестра федерального имущества имеются расхождения в адресе объекта.
Как следует из материалов дела, организацией на государственную регистрацию представлены Распоряжения Минимущества РФ от 06.11.2003 N 6182-р, от 26.05.2004 N 1661-р, выписка из реестра федерального имущества, технические паспорта на объекты.
По мнению судов, указанные документы позволяют однозначно идентифицировать объекты недвижимости, переданные в хозяйственное ведение организации и установить площадь данных объектов. При этом отсутствие в Распоряжении Минимущества РФ от 06.11.2003 N 6182-р указания на площадь спорных объектов не является основанием для отказа в государственной регистрации, поскольку сведения о площади названных строений содержатся в выписке из реестра федерального имущества и в технических паспортах, представленных на регистрацию.
Теперь перейдем к основаниям отказа. Как определено п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ, отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество бюджетному учреждению может быть произведен в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав (права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты);
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
По каждому случаю отказа в государственной регистрации допускается обжалование в суде.
Рассмотрим примеры из судебной практики.
В Постановлении ФАС ЦО от 04.03.2009 N А14-3997/2008/164/10 рассмотрена кассационная жалоба УФРС по субъекту РФ на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о неправомерном отказе в государственной регистрации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы и отзыва, выслушав объяснения представителя УФРС, кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления.
В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других прав" разъяснено, что документом, подтверждающим право собственности субъектов, права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
Как установлено судом и не оспаривается УФРС, выписка из реестра муниципальной собственности не была указана в заявлении муниципального образования в качестве документа, являющегося основанием для регистрации, однако была представлена в УФРС в числе прочих документов.
Учитывая изложенное, при обращении в УФРС в качестве правоустанавливающего документа муниципальное образование представило выписку из реестра муниципальной собственности, которая в силу вышеназванных норм является надлежащим подтверждением передачи спорного нежилого помещения в муниципальную собственность, в связи с чем вывод суда о неправомерности отказа в регистрации права по данному основанию является законным и обоснованным.
Ответственность за нарушения в ходе государственной регистрации
Меры ответственности установлены в ст. 31 Федерального закона N 122-ФЗ. Как определено в п. 1 данной статьи, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны нести ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ. К данным лицам относятся работники органов по государственной регистрации прав, иные физические, а также юридические лица.
Заявители имеют право на обжалование действий или бездействия должностных лиц:
- обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации - в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу (далее - ФРС);
- территориальных органов Росрегистрации - в ФРС;
- ФРС - руководителю ФРС, в Минюст;
- руководителя ФРС, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве РФ мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, - в Минюст.
Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них Федеральным законом N 122-ФЗ обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны РФ в полном объеме.
А. Беляев,
эксперт журнала "Силовые министерствам ведомства:
бухгалтерский учет и налогообложение"
"Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2010 г.
ДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДД
*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
*(2) Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности".