"Как не стать жертвой мошенника?" (интервью с А.Д. Стассием, адвокатом)
Мошеннические схемы по части ренты, наследования и в сфере аренды жилья.
Является ли полноценными и эффективными законы в сфере недвижимости?
В нашей стране нет отдельного законодательства в сфере рынка недвижимости. Но есть несколько отраслей права, которые, так или иначе, сталкивается с данной сферой. Безусловно, наиболее важными из них являются Гражданское право, Семейное право и конечно же Уголовный кодекс. Гражданское и семейное право затронуто в той мере, в какой следует делить имущество между участниками рынка. Гражданское право затронуло сферу недвижимости больше, потому что там описаны правила отчуждения, перехода, в связи с какими-либо обстоятельствами, порядок наследования и т.д. Уголовный кодекс затронут в той мере, когда участники рынка поступают недобросовестно. По большому счету, уголовное законодательство неплохо расписано. Дальше уже все зависит от добросовестности правоохранительных органов, которые пресекают недобросовестные действия. Но если правоохранительные органы сами задействованы в схемах, скажем, сотрудничают на тему отъема недвижимости у граждан, которые не имеют родственников, то борьба будет неэффективной.
Я люблю проводить параллели между юриспруденцией и медициной. Когда меня спрашивают о законах, вопрос звучит следующим образом: "А хороши ли лекарства?". Да, они хороши. Но как бы они не были хороши, если они лежат на полках, а не в больнице, то их высокое качество абсолютно никак не влияет на заболевание. У нас примерно такая же ситуация: лекарства прекрасные, законы написаны так, что может позавидовать сам цивилизованный законодатель. Но в РФ крайне плоха практика их применения. Особенно, выделаются моменты, когда в незаконных действиях замешаны милиционеры.
В последние годы ситуация не так страшно выглядит, как это было, скажем в 2002-2003 годах. На сегодняшний день ведется работа. Недобросовестные сотрудники милиции садятся в тюрьму. Но работы остается еще много.
Какие Вы бы могли провести в пример мошеннические схемы в сфере аренды жилья?
В сфере аренды жилья самый важный момент, который бы хотелось выделить, это то, что договоры аренды жилых площадей заключается на срок менее одного года. В этом случае, его не нужно регистрировать в органах управления государственной регистрации - Кадастра и картографии. Если же больше года, то регистрация необходима. В таком случае, данный орган контролирует чистоту сделки - сколько подобных сделок прошло. С таким договором можно защищать права в суде. В договоре указаны данные лиц-участников.
Когда государственная регистрация не происходит, то каждый конкретный человек, как правило, задумывается о том, что нужно кормить детей, нужно скорее зарабатывать, что в Москве много мошенников и т.п. И при этом он не смотрит в документы. В этих ситуациях и происходят злоупотребления, в частности, например, квартира сдается 8 человек и т.п.
Скажите, на какие документы следует обращать внимание в первую очередь? И на что на что нужно акцентировать внимание в самом документе, чтобы не стать жертвой мошенника?
Прежде всего, следует смотреть на правоустанавливающие документы собственника помещения. В частности надо обязательно спрашивать подлинник. Как правило, операциями с документами занимаются риэлторы, т.к. у собственника нет на это времени. Частенько, бывает так, что добросовестные риэлторы имеют на руках только копии таких документов, т.к. они не хотят носить с собой подлинники (не дай бог, они потеряются), и в то же время собственник отдавать подлинники не хочет из-за недоверия к риэлторам. Возникает дилемма - с одной стороны на подлинник не посмотришь, а с другой риэлтор добросовестный. Рекомендую, все-таки, чтобы подлинники Вам показали. Более того, необходимо настаивать на том, чтобы Вам показали собственника, для того, чтобы Вы могли посмотреть его паспорт, удостоверится, что он не болен какими-либо психическими заболеваниями, не злоупотребляет ли он наркотиками или алкоголем. Потому что именно в такой неблагоприятной среде совершаются все незаконные действия.
Если собственника нет, то возможно, будет так, что показанная Вам доверенность окажется подделкой. А собственник просто уехал в длительную командировку. И об этом могут, кстати, знать и нотариус и сотрудники милиции на территории, которые и создают данную преступную схему.
Есть схема, когда Вы снимаете квартиру и проплачиваете аренду на полгода вперед. Потом неожиданно возвращается владелец квартиры, который естественно и не подозревает, что квартира была сдана. Разумеется, владелец Вас правомерно выселяет. А Вы идете искать преступника, которого в большом городе практически невозможно найти.
Что касается договора, то его нужно просто прочитать. Чем мельче шрифт, и чем длиннее текст, тем больше он должен вызывать опасений. Тем не менее, не нужно сразу отказываться от договора.
Иногда люди думают, что подписывают договор аренды жилого помещения, но на самом деле это договор об оказании услуг риэлтерскому агентству. Риэлтерское агентство берет деньги, а в договоре указано, что оно предоставляет информационные услуги на тему, где, чего и как. Но при этом агентство не несет ответственности, будете ли Вы наделены жилым помещением или нет. Может такое быть, что Вы проедите три варианта предложения, но квартиры либо будут уже сданы, либо вообще не сдаются. Потом, приехав в агентство, они возьмут с Вас еще 400 долларов.
Расскажите, подробно о мошеннических схемах по части ренты. Какие здесь могут возникнуть проблемы и как обезопасить себя в этом случае?
Существуют некоторые мошеннические схемы по части ренты. Например, один человек передал квартиру по договору ренты, потом он попытался эту квартиру вернуть через суд, ссылаясь на то, что плательщик ренты не исполняет свои обязательства. Правда положительного решения этот человек не получил, т.к. юридически он не был подготовлен, а плательщик ренты достаточно исправно исполнял свои обязательства, и у него были документальные доказательства. Примечательно, что очень много приезжих занимаются подобными вещами.
Для людей, которые вступают в договор ренты, хочу обратить внимание на следующее: если Вы заключили договор ренты, ни в коем случае не следует переходить на добропорядочные дружеские отношения с получателем ренты, и все что с этим связанно. Это Ваш деловой партнер. Получили платеж, возьмите с него расписку. Если он отказывается от расписки, то немедленно отказывайтесь от этой схемы. Можете сделать Сберкнижку на него, или обратитесь к нотариусу и сделать депозит на него. Вносите деньги исключительно документально. Как показывает, практика в этом случае даже почта особо не эффективна, потому что деньги могут не дойти, и Вы будете уже квалифицироваться как жесткий не плательщик. Будьте внимательны.
Насчет ренты, добавлю следующее: обязательно предусмотрите в договоре пункт, что имущество передается не бесплатно. Здесь возможны две схемы. Статья 599 Гражданского кодекса указывает на то, что, если имущество передано бесплатно, а потом только платятся ежемесячные платежи, то тогда получатель ренты в случае нарушений может вернуть себе квартиру назад. Если в договоре написано, что при передаче квартиры за нее уплачено хотя бы 1000 рублей, то в этом случае плательщик ренты квартиру вернуть уже не может. Он может требовать только досрочного выкупа ренты по определенной цене. Поэтому когда Вы вступаете в договор ренты, квартира не должна выдаваться бесплатно.
Превалируют ситуации, когда пожилая дама заключает и участвует в договоре пожизненного содержания с иждивением. Если вы "плохо" выполняете обязательства по данному договору (не соберете письменных доказательств), то такой человек может вернуть себе квартиру обратно, даже в том случае, если Вы целый год не спали и все время заботились о нем. Тем самым, необходимо внимательно фиксировать все действия, которые вы совершаете по части исполнения договора. Принято следующая практика: заводится тетрадка, и в ней описываются все действия, совершенные в определенный день, и под этими действиями ставится подпись. Но в процессе судебного разбирательства может произойти так, что получатель ренты скажет: "Да, у него есть какая-то тетрадка. Но я в эту тетрадку не смотрел и это подпись вообще не моя". Тогда по делу будет назначена почерковедческая экспертиза. Для того, чтобы эксперт мог определить та ли это подпись или нет, необходимо отбирать роспись так, как это делает нотариус: не просто крестик, а ФИО полностью и роспись. Возможен, вариант, где пишется текст. Например, "Совершенные действия N числа подтверждаю. Претензий не имею". Разумеется, тетрадку нужно хранить, как зеницу ока.
Что касается продажи квартир, то здесь абсолютно так же, как и с арендой. Необходимо убедится в том, что квартира принадлежит тому лицу, от имени которого ее продают. Если приходит человек с доверенностью, необходимо пойти в управление федеральной службы регистраций Кадастра и картографий, и заказать там выписку о правах на объект недвижимого имущества. Это открытая информация и она выдается абсолютно всем. Выплачивается госпошлина. Сейчас там практически нет очередей, поэтому этой операцией пренебрегать не стоит.
Из полученной справки вы увидите, принадлежит ли квартира тому лица, от имени которого ее продают. После этого необходимо встретиться с самим лицом. На что нужно обращать внимание во время встречи, уже было сказано выше. Правда, добавлю еще один момент, не связанный конкретно с преступной деятельностью, но он тоже может доставить множество хлопот: квартиру продает, скажем, неадекватная жена, которая поссорилась с мужем. Жена еще не определилась, хочет ли она продать квартиру или нет. Таких сделок лучше всего избегать. Может возникнуть следующее: вы сегодня хотите продать свой объект, а завтра купить другой объект. Предположим, вы уже продали свой объект и у вас на руках уже есть денежные средства, а владелец другого объекта тянет сделку. Через месяц Вам говорят: "Продавать мы передумали, потому что помирились с мужем". А цены на недвижимость уже выросли, а ваша сумма от продажи того объекта не выросла. Таким образом, Вы можете потерять возможность купить то, что продавали.
Бывают ситуации, когда неожиданно появляются, так называемые, "выписанные дети" и начинают оспаривать сделку трехгодичной давности, мол, она недействительна, и они хотят вернуть себе квартиру. Что Вы можете сказать по поводу этого случая?
До вступления в силу Жилищного кодекса 2005 года, использовался Жилищный кодекс образца РСФСР, где жилищные права граждан были защищены более жестко. В этой связи, возникало много разных и неприятных моментов для участников рынка. Например, определенные дети, которые были прописаны в какую-то квартиру и позднее выписаны из нее с нарушением законодательства, действовавшего на тот момент, появлялись через три года и говорили: "Когда меня выписывали, я был несовершеннолетним. На сегодняшний день я намерен отстаивать свои права - меня выписали незаконно, я буду прописываться назад". Забегу вперед и скажу, что для начала следует проверять домовую книгу: внимательно смотреть на дату рождения.
В 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс. Все сделки, которые совершались и совершаются после 2005 года, подчиняются несколько иным правилам. Допустим, что до 2005 года при действии старого законодательства произошло нечто подобное, и человеку, в 2008 году исполняется 18 лет - значит, у него есть три года, чтобы обратиться с иском. Если он не обратился, он пропустил срок исковой давности и бояться его не следует.
В 2012 году истекут все сроки исковой давности по подобным делам. Тогда все сделки будут подчиняться законодательству образца 2005 года.
На сегодняшний день подобных сделок мало. Бывали такие случаи, но, как правило, это происходило в неблагоприятных семьях. Дети из неблагополучных семей один раз ткнуться в суд и на этом все закончится.
Сегодня прекращение прав собственника влечет прекращение прав всех членов его семьи. Допустим, у вас есть квартира и несколько детей. Квартиры вы продали, но не выписали детей. Новый собственник в судебном порядке может выписать оставшихся членов независимо от того сколько им лет.
Какие бывают мошеннические схемы по части наследования?
Наиболее распространенная схема - подделка завещания. На сегодняшний день в суды направляются дела по преступления, совершенные в 2005-06 году. Могу привести в пример следующее дело: несколько сотрудников милиции у себя отслеживают, где есть одинокие граждане. У данных граждан могут быть родственники, то они не поддерживают с ними близких отношений. Вскоре, этот человек умирает. Участковый привлекает граждан, у которых есть знакомые нотариусы, также они привлекают, так называемых, номиналов. Эти номиналы отстаивают права в суде, даже в том случае, если появляются родственники. Квартира находится у преступников, и они могут поступать с ней как угодно. В дальнейшем в деле всплывает информации о том, что завещание оформлено в Новосибирске. При том условии, что бывший собственник не выходил из дома 10 лет, и в его доме нет лифта и пандусов для спуска. Тем самым, выстраивается определенная схема. Иногда в таких ситуациях завещание подделывают помощники нотариусов.
"Жилищное право", N 8, август 2011 г.