Арендатор получил от арендодателя нежилое помещение с недостатками, препятствующими его использованию. Эти недостатки не были оговорены в договоре, и арендатор уведомил арендодателя о своем намерении устранить их и удержать сумму понесенных им расходов из арендной платы. Арендодатель не согласился, но арендатор все же устранил недостатки и удержал сумму понесенных им расходов из арендной платы. Являются ли его действия правомерными?
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ указывает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указано в п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Данный пункт предусматривает также право арендатора при обнаружении недостатков непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
В свою очередь арендодатель, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за свой счет, может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
При этом в п. 1 ст. 612 ГК РФ не указано на необходимость арендатора испрашивать согласие арендодателя на удержание суммы понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы.
Поскольку арендодатель не произвел замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, и не устранил в безвозмездном порядке недостатки имущества, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Таким образом, действия арендатора являются правомерными.
Ю. Лермонтов,
консультант Минфина России
1 апреля 2010 г.
"Аудит и налогообложение", N 4, апрель 2010 г.