Арендатор получил от арендодателя нежилое помещение с недостатками, препятствующими использованию последнего в соответствии с договором. Эти недостатки не были оговорены, и арендатор уведомил арендодателя о своем намерении устранить их и удержать сумму понесенных им расходов на устранение из арендной платы. Арендодатель не согласился, но арендатор все же устранил недостатки и удержал сумму понесенных им расходов из арендной платы. Являются ли его действия правомерными?
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указано в п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Данный пункт предусматривает также право арендатора при обнаружении таких недостатков непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
В свою очередь арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. При этом в п. 1 ст. 612 ГК РФ ничего не говорится о необходимости арендатора испрашивать согласия арендодателя на удержание суммы понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы.
Поскольку арендодатель не произвел замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, и не устранил в безвозмездном порядке недостатки имущества, то арендатор был вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Таким образом, действия арендатора являются правомерными.
Ю. Борисов,
консультант Минфина России
15 апреля 2010 г.
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 16, апрель 2010 г.