В ноябре 2006 года я оформила ипотеку. В июле 2007 года у меня родился второй ребенок, и я оформила материнский капитал. Но мне не разрешают воспользоваться им для погашения ипотечного кредита, так как дети не являются собственниками этого жилья. В регистрационной палате отказываются оформлять на них право собственности, мотивируя тем, что квартира находится в залоге у банка. Права ли регистрационная палата?
Не касаясь аспектов, выходящих за рамки вопроса, поясним следующее.
"Оформление права собственности детей на жилье" - не что иное, как регистрация сделки по распоряжению этим жильем. Поскольку жилье является заложенным по договору ипотеки, то согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ от 16.07.98 N 103-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанное распоряжение возможно только с согласия банка, являющегося залогодержателем, если договором ипотеки не предусмотрено иное.
Следовательно, если в договоре ипотеки ничего не говорится о возможности распоряжаться жильем без согласия банка, то при государственной регистрации сделки с заложенным жильем в регистрационную палату необходимо предоставить доказательства того, что банк согласен на совершение соответствующей сделки.
Согласно п. 22 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213, при проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) перехода права на этот объект регистратору необходимо истребовать от залогодателя согласие залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Не видя договора ипотеки, о котором идет речь в вопросе, отметим, что, как правило, банки не предусматривают в своих договорах возможности совершать сделки с заложенной недвижимостью без их согласия. Скорее всего договор ипотеки, заключенный автором вопроса, не является в этом смысле исключением, поэтому при обращении в регистрационную палату необходимо представить документ, подтверждающий согласие банка. Возможно также, что в договоре ипотеки вообще указано, что, пока жилье является заложенным по ипотеке, в отношении него в принципе нельзя совершать сделки по распоряжению.
Таким образом, отказ регистрационной палаты следует признать правомерным, если он был сделан в связи с отсутствием согласия банка или из-за установленного в договоре ипотеки запрета на распоряжение заложенным жильем.
В этой ситуации для регистрации соответствующей сделки необходимо обратиться в банк и попросить его в зависимости от конкретных обстоятельств либо дать согласие на сделку, либо заключить дополнительное соглашение об изменении договора ипотеки в части условия о запрете.
В. Удалкин,
юрист НП "Центр развития металлоторговли"
25 марта 2009 г.
"эж-ЮРИСТ", N 12, март 2009 г.