В собственности 1/2 часть жилого дома. Как правильно оформить в собственность землю под этим домом, поставить на кадастровый учет и на какие законы ссылаться?
Вопрос приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регулируется Земельным кодексом РФ. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
1. Первым этапом в вопросе оформления прав на земельный участок является процедура межевания, результатом которой является межевой план (межевое дело), необходимый для постановки земельного участка на кадастровый учет.
Межевание - это комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Процедура межевания платная и проводится на основе договора между организацией, занимающейся проведением межевания (кадастровым инженером), и землепользователем.
2. Далее земельный участок следует поставить на государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель. В результате каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить качественную и экономическую оценку. Постановка на кадастровый учет осуществляется органом кадастрового учета - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
С заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вправе обратиться собственник участка или любые иные лица.
Перечень документов, необходимый для постановки на кадастровый учет, содержится в ст. 22 вышеуказанного Закона. Исходя из описанных в вопросе условий в составе необходимых для кадастрового учета документов вам потребуется представить:
- межевой план (правила оформления межевого плана установлены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков");
- копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);
- документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя);
- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).
Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем 20 рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов.
3. По истечении указанного выше срока заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка, и можно подавать заявление на оформление земельного участка в собственность или аренду.
В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок сособственники здания совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и документов, удостоверяющих личность заявителя или его представителя. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370.
Предоставленный в собственность (или в аренду на срок более года) земельный участок подлежит госрегистрации в общем порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Для государственной регистрации права на земельный участок необходимо обратиться с заявлением и необходимыми для государственной регистрации документами в регистрирующий орган по месту нахождения объекта недвижимого имущества. К таким документам относятся:
- документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- иные документы в случаях, предусмотренных законодательством (например, копию свидетельства о праве на строение).
В заключение оговорим вопрос стоимости выкупа земельного участка.
На земельные участки, находящиеся в фактическом пользовании, с расположенными на них жилыми домами, приобретенными гражданами в результате совершенных ими до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" сделок, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, граждане имеют право бесплатно приобрести право собственности в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ до 1 января 2012 года установлен льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом определяющим критерием применения льготных цен при выкупе гражданами - собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений является возникшее до вступления в силу Земельного кодекса РФ (то есть до 2001 года) право собственности на эти здания, строения, сооружения и отсутствие иного порядка приобретения земельных участков в собственность для указанных собственников.
Лица, приобретшие права собственности на жилой дом или долю в праве на жилой дом после 2002 года, приобретают земельные участки по цене, равной 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующего земельного участка (Письмо Минэкономразвития РФ от 03.06.2011 N Д23-2407).
Т. Жукова,
"эж-ЮРИСТ"
26 августа 2011 г.
"эж-ЮРИСТ", N 34, август 2011 г.