ИП (зарегистрирован на УСН (6%)) принял решение продать свою долю в ООО этому обществу, которое является застройщиком жилого дома. В качестве платы за долю ООО уступило ИП по инвестиционному договору с регистрацией права собственности в регистрационной палате права на строящееся жилье на всю сумму сделки (30 млн. руб.).
Далее ООО обанкротилось (есть решение суда), в суде индивидуальный предприниматель предъявил требования. В настоящее время незавершенное строительство продается, есть покупатель (юрлицо), готовится сделка по продаже доли ИП.
Какие налоги нужно заплатить ИП при продаже "незавершенки", если он приобрел ее по договору уступки за 30 млн. руб., а продает за 20 млн. руб., то есть с убытком?
Какими документами подтвердить фактическую стоимость сделки (при приобретении права на "незавершенку" расчетов деньгами не было, был только договор уступки права на стоящееся жилье, договор купли-продажи доли в ООО и акт зачета)?
Если оплата "незавершенки" будет произведена наличными, нужно ли ИП регистрировать кассовый аппарат в налоговой инспекции?
Может ли предприниматель продать "незавершенку" в качестве физического лица, а не ИП на УСН (он продал долю в обмен на "незавершенку" как ИП на УСН)? Если будет закрыт ИП, то возможно ли учесть при расчете НДФЛ сумму, потраченную на приобретение "незавершенки"?
Доходы, полученные ИП по сделкам с долями ООО и объектами незавершенного строительства, подлежат обложению налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения по ставке 6%.
В случае если объектом налогообложения являются доходы, налоговой базой признается денежное выражение доходов*(1), при этом уменьшение налоговой базы на произведенные расходы не предусмотрено. В данном случае доходы от продажи объекта незавершенного строительства составляют 20 млн. руб. и подлежат обложению налогом в рамках УСН по ставке 6% на основании статьи 46.15 НК РФ.
Надо иметь в виду, что индивидуальный предприниматель обязан также учесть в составе доходов доходы от реализации своей доли в ООО. Они определяются в соответствии с договором - 30 млн. руб.
Что же касается кассового аппарата, можно сказать следующее. Контрольно-кассовую технику, включенную в Государственный реестр, применяют на территории Российской Федерации в обязательном порядке все организации и индивидуальные предприниматели при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг*(2). Таким образом, применение ККТ при продаже объекта недвижимости за наличный расчет обязательно.
Другая ситуация складывается, если ИП прекращает свою деятельность и утрачивает статус предпринимателя, а в дальнейшем в качестве физического лица продает объект незавершенного строительства. Доходы физического лица, не являющегося предпринимателем, подлежат обложению НДФЛ.
По НДФЛ физические лица имеют право на имущественный вычет при продаже недвижимости*(3). Может ли в данной ситуации физическое лицо претендовать на имущественный вычет в размере фактически понесенных затрат, учитывая, что приобрел он это имущество как предприниматель на УСН (6%)? На мой взгляд, при продаже объекта недвижимости за 20 млн. руб. при исчислении НДФЛ физлицо может учесть расходы на его приобретение в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Однако с документальным подтверждением расходов на приобретение указанного имущества могут возникнуть проблемы по формальному признаку, так как документы, подтверждающие расход (договоры и акт зачета), составлены на индивидуального предпринимателя. В пользу налогоплательщика говорит тот факт, что расходы на приобретение этого имущества не учитывались при расчете налоговой базы по УСН. Но это обстоятельство, скорее всего, придется доказывать в споре с налоговой инспекцией.
Ю.В. Подпорин,
заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов
Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
1 апреля 2011 г.
"В курсе правового дела", N 7, апрель 2011 г.
ДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДДД
*(1) п. 1 ст. 346.18 НК РФ
*(2) п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт"
*(3) ст. 220 НК РФ